nieuwsjpg

Gedetailleerd zicht op de lokale woningmarkt met CBS-microdata

251

Gepubliceerd op 24 juni 2021

De lokale verschillen op de woningmarkt zijn groot. In elke gemeente kunnen andere vraagstukken spelen.  Gedegen en gedetailleerd inzicht in het functioneren van de lokale en regionale woningmarkt is daarom essentieel. ABF Research ondersteunt gemeenten, woningcorporaties, provincies en ontwikkelaars met lokale en regionale woningmarktanalyses. Vaak gebruiken we daarbij de microdata van het CBS: allerlei gegevens op het niveau van personen, huishoudens en woningen. Deze gegevens zijn afkomstig uit diverse registers, waaronder de Basisregistratie Personen (BRP), de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en bestanden van de Belastingdienst. Met behulp van deze cijfers is het mogelijk om de lokale woningmarkt gedetailleerd en betrouwbaar in beeld te brengen. In het recente verleden hebben we dat onder meer gedaan voor corporaties in Rotterdam en Maastricht en voor een grote projectontwikkelaar. In dit artikel lopen we enkele van de meest interessante uitkomsten langs.

Weinig nieuwe koopwoningen in lage prijsklasse in regio Utrecht

Voor een projectontwikkelaar hebben we onder meer onderzocht welk prijsniveau opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen in de regio rondom Utrecht hebben. Er zijn hierover geen openbare gegevens beschikbaar. Microdata kunnen hier wel zicht op bieden. De in de microdata beschikbare WOZ-waarden na oplevering van de nieuwbouw zijn als indicator voor de prijs gebruikt. Hoewel er verschillen zijn tussen de transactieprijs en de WOZ-waarde bieden de cijfers toch een goed beeld op hoofdlijnen.

Voor dit project hebben we nieuwbouwkoopwoningen onder de loep genomen die in de jaren 2015 t/m 2019 zijn opgeleverd in een van de gemeenten van de U16-regio (rondom Utrecht). Het gaat om ruim 10.200 woningen, waarvan de WOZ-waarde geïndexeerd is naar prijspeil 1-1-2019.

Belangrijkste conclusie van het onderzoek is het inzicht dat er sinds 2015 in de regio Utrecht relatief weinig koopwoningen in de laagste prijsklassen zijn gebouwd (zie Figuur). Niet meer dan 7% van de nieuwe koopwoningen had een WOZ-waarde van minder dan € 200.000 en nog geen kwart had een waarde onder de € 260.000. Aan de andere kant had meer dan de helft van de nieuwbouw in de koopsector in de U16 een WOZ-waarde van minimaal € 350.000 en bijna 30% een waarde van minstens € 460.000. Deze woningen zijn voor een grote groep woningzoekenden op de koopmarkt, zoals veel starters en middeninkomens, te duur. In onderstaande figuur staan de volledige uitkomsten. De cijfers ondersteunen de bevinding uit andere bronnen (onder meer van NVM) dat er relatief weinig nieuwe koopwoningen in het goedkope segment worden ontwikkeld terwijl hier wel veel vraag naar is.

Onderzoek naar studentenhuishoudens

In studentensteden voeren veel (uitwonende) studenten een eigen huishouden. Studenten vormen in het beleid van corporaties en gemeenten vaak een specifieke doelgroep; hun woonwensen verschillen van ‘reguliere’ huurders en ze hebben vaak een laag inkomen. Het is daarom voor corporaties nuttig om zicht te hebben op de rol die studenten op de lokale woningmarkt spelen. Veel bestaande cijfers over aantallen studenten en hun woonsituatie gaan over personen, maar voor de woningmarkt zijn juist de huishoudens van studenten van belang. Er zijn immers ook studenten die samenwonen met een (studerende) partner.

Voor corporaties in Rotterdam en Maastricht hebben we op basis van de CBS-microdata de woonsituatie van studentenhuishoudens per wijk in beeld gebracht.

Studentenhuishoudens vormen 8% van de woningmarkt in Rotterdam

In Rotterdam zijn er in 2018 zo’n 25.400 huishoudens waarbij het hoofd van het huishouden en/of de partner stond ingeschreven bij een mbo3/4-, hbo- of wo-opleiding. Dat komt neer op 8% van het totaal aantal huishoudens in de stad. Een op de drie studenten woont niet in een zelfstandige woning maar in een deel van een woning of in een ander type woonruimte, vaak met gedeelde voorzieningen. Bij deze categorie van zogenoemde bewoonde andere ruimten (BAR) gaat het bijvoorbeeld om studentenwoningen of kamerverhuurpanden maar ook om kamers bij particulieren (hospita’s). In deze woonsituaties zijn de studenten geen hoofdbewoner van het pand waarin ze wonen. Daarmee woont twee derde van de studenten in Rotterdam wel als hoofdbewoner in een (zelfstandige, al dan niet gedeelde) woning: ruim de helft (56%) in een huurwoning en een op de 10 in een koopwoning Oudere studentenhuishoudens wonen vaker in een zelfstandige (ongedeelde) woning en hebben bovendien vaker al een woning gekocht. Ook zijn er verschillen tussen de wijken die sterk samenhangen met de lokale samenstelling van de woningvoorraad.

Particuliere huursector belangrijk voor studenten in Maastricht

Ook in Maastricht spelen studentenhuishoudens een belangrijke rol op de woningmarkt. Voor een corporatie aldaar hebben we de woonsituatie van die huishoudens in de huursector in beeld gebracht. De definities waren gelijk aan het onderzoek in Rotterdam: alle huishoudens waarvan het hoofd en/of de partner een mbo 3-, hbo- of wo-opleiding volgt. In 2019 zijn er bijna 4.600 van dergelijke huishoudens in een huurwoning in Maastricht. Deze huishoudens wonen in een zelfstandige huurwoning of als hoofdbewoner in een gedeelde huurwoning. Ruim zes op de tien wonen in een particuliere huurwoning, de rest in een corporatiewoning. De particuliere huursector speelt dus een belangrijke rol in het huisvesten van studenten in Maastricht. Ruim een op de vijf huishoudens in een particuliere huurwoning in Maastricht is daarmee een studentenhuishouden. Dat is dus nog exclusief de huishoudens in gedeelde huurwoningen die niet als hoofdbewoner gelden maar als inwonend huishouden worden aangemerkt. Als deze wel zouden worden meegeteld, zou het aandeel studentenhuishoudens nog hoger uitvallen. In de corporatiesector is bijna één op de tien huishoudens een studentenhuishouden. Zo’n 45% van de studentenhuishoudens in een corporatiewoning betaalt een huurprijs van maximaal de kwaliteitskortingsgrens (€442,46 in 2021) en bijna 40% woont in een woning met een huur tussen die grens en de eerste aftoppingsgrens (€633,25). Studenten hebben daarmee veel vaker een lage huur dan andere sociale huurders (maar krijgen vaak ook minder huurtoeslag). Ruim acht op de tien (84%) studentenhuishoudens in een corporatiewoning zijn alleenstaanden tot 30 jaar. Oudere singles, paren (9%) en (eenouder)gezinnen vormen samen de overige groep.