nieuwsjpg

Investeringsopgave corporaties: 78 miljard tot 2035

49

Gepubliceerd op 03 juli 2020

Om de opgaven waarvoor corporaties zich gesteld zien uit te voeren, zijn tot 2035 in totaal 78 miljard euro nodig: 55 miljard voor de nieuwbouwopgave en 23 miljard voor verduurzaming van corporatiewoningen. De Tweede Kamer heeft minister Ollongren (BZK) verzocht om de opgave voor woningcorporaties in beeld te brengen. ABF Research heeft op basis van gedetailleerd bronmateriaal, inschattingen van gerenommeerde instituten en eigen prognose- en rekenmodellen de omvang bepaald van de woningbouwopgave alsmede de investeringen die nodig zijn om de corporatievoorraad aardgasvrij te maken.

Aanleiding

Corporaties staan voor grote uitdagingen. Als gevolg van toenemende investeringskosten, verhuurderheffing en andere fiscale lasten staat de financiële positie onder druk. Tegelijkertijd staat de sector voor grote opgaven. Corporaties hebben de taak voldoende betaalbare woningen voor lage inkomens beschikbaar te stellen. Daarnaast worden corporaties gezien als de ‘startmotor’ in het aardgasvrij maken van de Nederlandse woningvoorraad. ABF Research heeft voor het ministerie van BZK beide opgaven in beeld gebracht. Daarbij zijn voor de periode tot 2050 zowel aantallen als kosten geraamd. De kosten zijn vervolgens door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw getoetst op financiële haalbaarheid. Uit de vergelijking blijkt dat de opgaven meer financiële middelen vergen dan beschikbaar.

Methodiek

Belangrijke drijvers die de omvang van de volkshuisvestelijke opgave bepalen zijn de demografische en economische ontwikkeling. Deze bepalen de toekomstige woningbehoefte en de omvang van de doelgroep waarop corporaties zich moeten richten. Hiervoor heeft ABF Research de eigen prognosemodellen Primos en Socrates ingezet. Deze modellen geven inzicht in de behoefte aan sociale huurwoningen in aantallen en naar prijsklasse. Via een koppeling met de stichtingskosten zijn de totale investeringskosten berekend. Voor de berekening van de kosten van de verduurzaming is de kwaliteit van de woningvoorraad van corporaties het uitgangspunt. Aan de hand van de energetische kwaliteit uit de Verantwoordingsinformatie (dVi) is per woning conform het Klimaatakkoord en de PBL Startanalyse voor de wijkaanpak, een verduurzamingsstrategie bepaald. Aan de hand van de (concept) normen uit het Standaard en Streefwaarden onderzoek van het ministerie van BZK en kostenkengetallen voor isolatie en installaties zijn de kosten voor het gasvrij maken van de voorraad bepaald.

Uitkomsten

De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek zijn:

  • 378 duizend nieuwe DAEB-huurwoningen tot 2035 om in de behoefte te voorzien (25 duizend per jaar).
  • Groei van de voorraad: 112 duizend woningen, rekening houdend met sloop en verkopen.
  • Saldo van investeringskosten van nieuwbouw, sloop en verkopen: € 51,3 miljard (€ 3,4 miljard per jaar).
  • Inzet van 52 duizend flexwoningen (om de grootste regionale tekorten te verkleinen) en uitvoeren van woningaanpassingen voor huurders met een mobiliteitsbeperking, tegen resp. € 4 miljard en € 0,6 miljard.
  • 686 duizend bestaande corporatiewoningen verduurzamen en aardgasvrij maken in de periode 2019 tot 2035 (43 duizend per jaar), tegen € 23,4 miljard investeringskosten.
  • Netto kosten woningbouw en verduurzaming 2035-2050: resp. € 14 miljard en € 31 miljard.

Uit een gevoeligheidsanalyse blijkt dat de demografische onzekerheid dominant is. Bij een lage demografische ontwikkeling bedragen de netto kosten € 65 miljard; bij een hoge demografische ontwikkeling € 93 miljard.

Naast investeringsbedragen is een inschatting gemaakt van ‘overige’ opgaven van corporaties (o.a. studentenhuisvesting, wonen met zorg en herstructurering in krimpgebieden). Verder zijn financiële parameters als exploitatiekosten, huuropbrengsten en waardering van vastgoed (WOZ en beleidswaarde) bepaald.

Proces

Het project is uitgevoerd onder begeleiding van een werk- en stuurgroep, bestaande uit de ministeries van BZK, EZK en Financiën, Aedes, Aw en WSW. Tevens zijn er (op maat gemaakte) opgaven berekend voor de Woondeal-regio’s.

Klik hier om de publicatie te downloaden. Op deze pagina vindt u een dashboard met de belangrijkste uitkomsten per woningmarktregio. De Kamerbrief behorende bij het onderzoek en de overige onderliggende rapportages zijn te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Lees meer over Primos, Socrates en andere prognosemodellen van ABF Research.