publicatiesjpg

Regionale effecten passendheidstoets

Door Co Poulus

Download deze publicatie Gepubliceerd op 03 juni 2015

Bedankt!

De door u opgevraagde publicatie is succesvol verstuurd naar u.

Ok

Helaas

De door u opgevraagde pagina is niet gevonden. Breng mij terug naar de Home pagina.

Ok

Helaas

De door u opgevraagde publicatie is niet aanwezig. U kunt contact opnemen met ABF Research door te bellen naar 015-27 99 300.

Ok

Helaas

Er is iets fout gegaan. U kunt contact opnemen met ABF Research door te bellen naar 015-27 99 300. U wordt dan gehlolpen.

Ok

Recent hebben zowel Tweede als Eerste Kamer ingestemd met de nieuwe Woningwet. Daarin zijn onder andere regels geformuleerd ten aanzien van een verscherpte woningtoewijzing. Toegelaten instellingen dienen bij nieuwe verhuringen aan tenminste 95% van de huishoudens met een potentieel recht op huurtoeslag, een woning te verhuren tot de aftoppingsgrens. Deze aanscherping geldt vanaf 2016.

In de voorraad is er op macro niveau een zeker overaanbod van woningen onder de aftoppingsgrens (1,95 miljoen) in vergelijking met het aantal huurders dat in beginsel recht heeft op huurtoeslag (1,4 miljoen). Maar inzoomend op de huurders die de  twee jaar vóór het WOON 2012 verhuisd zijn, blijkt er sprake te zijn van evenwicht. In de twee jaar tijd voor het WoON2012 zijn 234.000 corporatiehuurwoningen onder de aftoppingsgrens verhuurd terwijl er 213.000 huishoudens met recht op huurtoeslag gehuisvest zijn. Daarmee had in principe een 100% passendheid gerealiseerd kunnen worden, maar in de praktijk is 72% bereikt.

Meer recente cijfers op basis van de BBSH jaarverslagen laten zien dat de corporaties de afgelopen jaren steeds minder passend toewijzen en achterblijven bij de nieuwe norm. Dat komt mede doordat er steeds minder woningen onder de aftoppingsgrens beschikbaar komen. Hierdoor kan op dit moment niet aan de nieuwe passendheidstoets voldaan worden, enkel door gerichter toe te wijzen. Daar is meer voor nodig,

Verder zijn er op dit moment grote verschillen tussen en binnen regio’s. In Noord Nederland (met uitzondering van Noord Drenthe) hebben alle corporaties in hoge mate passend toegewezen. Daarentegen is weinig passend toegewezen in de gespannen woningmarktgebieden van het Gooi en Leiden. Maar in de eveneens gespannen woningmarkt van Delft / Den Haag en Amsterdam is weer meer passend toegewezen. Niet de spanning op de woningmarkt maar de beschikbaarheid van woningen onder de aftoppingsgrens blijkt bepalend voor de mate van passend toewijzen. In regio’s met veel vrijkomende corporatiewoningen onder de aftoppingsgrens, wordt vaker passend toegewezen dan in regio’s met weinig woningen onder de aftoppingsgrens.

Nagegaan is wat het kost om alle vrijkomende woningen in huurprijs te maximeren op de aftoppingsgrens zodat wel voldaan kan worden aan de passendheidsnorm. In dat geval zou het verlies aan huurinkomsten na twee jaar (2016-2017) ruim 100 miljoen bedragen. Per regio verschilt het beeld op deze korte termijn beperkt; in de meeste regio’s gaat het in 2017 om een derving van de huurinkomsten met minder dan 1%. Dit is overigens een royale inschatting van de huurderving, omdat een dergelijke matiging van de huur alleen aan de orde hoeft te zijn bij de doelgroep voor de huurtoeslag.

Het geheel overziend lijkt de maatvoering van de passendheidstoets (95%) ambitieus in vergelijking met de toewijzing door corporaties op dit moment (circa 70%). Ook is er sprake van interferentie met in gang gezette prijsverhogingen op basis van kwaliteit. Indien de aftoppingsgrens zou gaan fungeren als nieuw plafond voor het gereguleerde segment van de corporatiesector, is de huurderving op korte termijn beperkt (minder dan 1% van de totale huurinkomsten) maar kan op langere termijn oplopen. Dit punt speelt des te meer waar bijzondere woonvormen een belangrijke plaats innemen en waar verduurzaming van de voorraad plaats vindt. Corporaties kunnen door gedragsaanpassingen het “woningmarktproces” overigens beïnvloeden zodat ook om die reden de effecten moeilijk precies in te schatten zijn.

Meer weten?

Neem contact op met Berry Blijie 015-27 99 331